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Desarrollo Territorial


Índice

Título 1

Título 2

Título 3


Anexo 1

Anexo 2

Anexo3

Anexo 4

Anexo 5


Modificaciones


Título II

Diciembre 2009

Normativa Reglamentaria

CAPITULO XI – URBANIZACIONES ESPECIALES

XI.1.
El presente Capítulo determina las condiciones particulares que rigen el proyecto, la aprobación y la ejecución de urbanizaciones especiales.

XI.2.
A los efectos de este Plan, las urbanizaciones especiales se clasifican en:

  1. Conjuntos residenciales integrales: son aquellos emprendimientos residenciales, privados y públicos, localizados en el Area Urbana o Suburbana que, bajo el régimen de propiedad individual o de propiedad horizontal, incluyan la construcción de la totalidad de las edificaciones y la dotación de infraestructura.
  2. Clubes de Campo y Clubes de Chacras: son emprendimientos habitacionales con las características de complejos recreativos residenciales, de extensión limitada, con áreas destinadas a la práctica de actividades deportivas, sociales y culturales.

 

Sección 1 – Conjuntos Residenciales Integrales

XI.3.
Los Conjuntos Residenciales Integrales donde las unidades de vivienda previstas presenten características de individualidad funcional se regirán por las siguientes determinaciones:
a) Se localizarán en Area Urbana en predios no mayores a quince mil (15.000) metros cuadrados de superficie.
b) La división del suelo necesariamente deberá realizarse en unidades parcelarias independientes, que deberán tener acceso en su totalidad por espacio circulatorio público.
c) Las parcelas resultantes deberán ser de forma preferentemente regular y con dimensiones acordes a la propuesta de urbanización, aunque queda establecido que en ningún caso éstas podrán ser inferiores a los seis (6) metros de ancho promedio y a los ciento cincuenta (150) metros cuadrados de superficie.

XI.4.
Se entenderá que una vivienda presenta individualidad funcional, cuando no tenga servidumbres estructurales con otras viviendas, su accesibilidad sea directa y exclusiva desde la vía pública, y los espacios libres que la sirvan a nivel del terreno natural sean privativos de la misma, o sea sin servidumbres visuales o circulatorias de otras viviendas. En esta tipología de viviendas, las instalaciones complementarias (de electricidad, sanitarias, etc.) deberán necesariamente proyectarse con independencia de circuitos o sistemas para cada unidad habitacional.

XI.5.
Los conjuntos residenciales integrales en los cuales se adopte un régimen de división basado en la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal se regirán por las siguientes determinaciones:
a) Se localizarán en Área Urbana o Suburbana en predios no mayores a cinco mil (5.000 m2) metros cuadrados de superficie.
b) Las unidades de vivienda previstas presenten características tales de agrupamiento que dificulten o impidan establecer su plena individualidad funcional.
c) La accesibilidad de las viviendas hacia y desde la vía pública se realizará en forma directa o bien a través de espacios comunes de circulación.
d) Las viviendas serán consideradas como “multifamiliares” a los efectos de la aplicación de los índices mínimos de habitabilidad establecidos, aunque sólo será admitida una vivienda por cada Unidad Funcional creada.
e) La densidad habitacional será la de la Zona de localización del Conjunto.
f) No se admitirán soluciones técnicas que impliquen transferir a la Municipalidad de Venado Tuerto la responsabilidad por el mantenimiento de equipos mecánicos, electromecánicos o de cualquier otra índole, incorporados a las redes respectivas y considerados indispensables para asegurar el funcionamiento del servicio de infraestructura correspondiente.
g) En todos los casos se garantizará que los organismos públicos, en el ejercicio de su poder de policía, tengan libre acceso a las vías de circulación interna del emprendimiento y control sobre los servicios comunes.
h) Los espacios circulatorios internos no tendrán carácter público, estableciéndose que en tales casos, los servicios de infraestructura eventualmente tendidos por los mismos serán considerados como redes internas, y su mantenimiento será de exclusiva responsabilidad de la entidad civil administradora. Asimismo, la Municipalidad de Venado Tuerto no será responsable de la recolección de residuos en dichos espacios circulatorios.

 

Sección 2 – Clubes de Campo y Clubes de Chacras

 

XI.6.
La presente Sección reglamenta las condiciones a las que deben sujetarse todas las acciones en los emprendimientos habitacionales con las características de complejos recreativos residenciales, de extensión limitada, con áreas destinadas a la práctica de actividades deportivas, sociales y culturales normalmente denominados clubes de campo, clubes de chacras, etc.

XI.7.

  1. Sólo se admitirá la localización y funcionamiento de complejos recreativos y residenciales con cerramiento perimetral total o parcial, cuando las mismas encuadren en forma absoluta en las modalidades establecidas por la presente y por la Ordenanza particular, definida más adelante, que sancionará para cada emprendimiento en forma individual el Honorable Concejo Municipal a fin de otorgar la factibilidad de localización.
  2. En el ámbito del Municipio de Venado Tuerto no se admitirá la radicación de Barrios Cerrados, Barrios Privados o cualquier otra denominación que se utilice. Se entiende por Barrio Cerrado o Barrio Privado todo emprendimiento o proyecto urbanístico en predios de superficie mayor a cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) encuadrado en el régimen co - propiedad destinado a uso residencial predominante con o sin equipamiento comunitario y cuyo perímetro pudiera materializarse mediante cerramientos.

XI.8.
La factibilidad municipal para la localización de clubes de campo ó clubes de chacras se otorgará exclusivamente mediante Ordenanza particular que para cada emprendimiento aprobará el Concejo Municipal, cuando se haya cumplido previamente con los siguientes requisitos:

  1. Estudio particularizado e informe general de la Autoridad de Aplicación: Podrá sugerir pautas de modificación del planteo, anteproyecto o partes del mismo, en lo concerniente a accesibilidad, conectividad vial, restricciones al dominio para modificaciones futuras, preservación de especies arbóreas, etc., debidamente fundamentadas, para su elevación al Concejo Municipal, cuyo cuerpo podrá incorporar lo sugerido en el contenido de la Ordenanza específica.
  2. La Autoridad de Aplicación podrá solicitar un dictamen de consulta a la Comisión Mixta de Gestión Territorial (CMGT) creada el Capítulo IV del Título III.
  3. Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental: Deberá ser realizado por profesionales y/o consultoras idóneas inscriptas en el Registro Provincial determinado en el Decreto 0101 / 2003 reglamentario de la Ley Provincial 11.717 o las normas legales que en el futuro las modifiquen y/o reemplacen.  En dicho estudio se deberán establecer las medidas mitigantorias de impactos ambientales que pudieran producir los emprendimientos. 
  4. Remisión de expediente: El Departamento Ejecutivo remitirá al Concejo Municipal el expediente completo del proyecto a evaluar.
  5. El Concejo Municipal podrá solicitar un nuevo informe de Impacto Ambiental, por cuenta y orden del interesado.
  6. Cuando se proponga localizar un emprendimiento cercano a otro u otros previamente aprobados, el Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental deberá involucrar en su contenido al conjunto de proyectos, considerando la capacidad máxima de ocupación de los mismos.
  7. El Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental formará parte de los elementos de juicio que se consideren en los puntos precedentes y será determinante para el rechazo de la localización del emprendimiento.

XI.9.
Sin perjuicio de lo establecido en la presente Sección, podrá autorizarse dentro de estos emprendimientos, el funcionamiento de establecimientos educativos, siempre que los mismos sean abiertos al resto de la comunidad del Municipio de Venado Tuerto y dependan administrativa, orgánica y funcionalmente del Ministerio de Educación de la Nación y/o de la Provincia de Santa Fe y/o del organismo estatal que corresponda. De la misma manera se autorizarán templos religiosos de los cultos reconocidos oficialmente por el Estado Argentino. En ambos casos se autorizarán si poseen acceso directo desde el espacio público.
XI.10.
Independientemente del régimen legal que adopten los emprendimientos encuadrados en la presente Sección, el pago de las tasas Municipales será individual para cada lote y/o unidad funcional con que cuenten los mismos.

XI.11.
La Municipalidad podrá exigir, en función de la intensidad de ocupación que se materialice y/o de las particulares características del suelo y subsuelo del lugar y/o de las condiciones naturales de las napas subterráneas:

  1. La dotación de una red cloacal con su respectiva planta de tratamiento de líquidos al momento de aprobación de la localización, a través de la Ordenanza referida en el Artículo XI.8., estando facultada además para hacerlo con posterioridad a la aprobación del emprendimiento.
  2. La provisión de red de agua potable con extracción centralizada, la que será proyectada y aprobada por el organismo Municipal o provincial competente, o bien proyectada y ejecutada por entidad privada y aprobada por dicho organismo.
  3. El tipo de servicio de recolección y disposición final de los residuos, así como la responsabilidad del traslado de los mismos hasta el predio que determine el Departamento Ejecutivo, debiendo hacerlo la propia entidad administradora del complejo.
  4. Que el ingreso al predio, así como las normas que garanticen la seguridad del mismo: medidas del portal de acceso, bocas de agua interiores, equipamiento portátil de extinción, sean convenidas con las autoridades del cuerpo de bomberos de la zona.

XI.12.
Al proyectarse un emprendimiento de los contemplados en el presente Capítulo deberán respetarse los recursos naturales, tales como arboledas y particularidades topográficas, así como todo otro elemento de significación geográfica y/o paisajística. A efectos de garantizar lo antedicho, deberá presentarse un relevamiento completo de especies y una memoria descriptiva de tratamiento y conservación realizada por uno o más profesionales especializados de acuerdo al tipo de recursos naturales contenidos o afectados por el emprendimiento.  Asimismo en aquellos emprendimientos implantados en parcelas rurales con edificaciones existentes de valor patrimonial arquitectónico, el D.E. podrá establecer la obligatoriedad de su conservación y/o puesta en valor.

XI.13.
En todos los casos se deberá ceder, una franja perimetral de diez metros (10 m) con destino a vía de circulación, en todo el perímetro del predio en el que no exista calle pública como límite.

XI.14.
No podrá ser alterada la trama vial del Distrito de Venado Tuerto, existente o proyectada, por ninguno de los emprendimientos que se autoricen en virtud de la presente Ordenanza.

XI.15.
La promoción, propaganda y venta de los dominios que surjan deberán ajustarse a las Leyes Provinciales y Nacionales vigentes en la materia, y a los Códigos Civil y Comercial de la Nación Argentina.

XI.16.
Las especificaciones que se detallan a continuación establecen las normas de uso, ocupación y subdivisión de las tierras, servicios e infraestructura, y las características sobresalientes de la edificación a realizar en los clubes de campo que se aprueben en el Distrito:

  1. Localización: sólo se admitirá la construcción de clubes de campo en la Zona 15 – Zona de Explotación Rural de Uso Restringido en predios localizados al Noroeste del eje de la RN33.
  2. Servicios e infraestructura:

a. Red de agua corriente: Podrá exigirla el Departamento Ejecutivo cuando por la intensidad de ocupación y/o por las características de la fuente de agua lo crea conveniente, previo estudio particularizado. Podrá autorizarse el suministro mediante perforaciones individuales cuando: i) La napa a explotar no esté contaminada ni pueda contaminarse fácilmente por las características del suelo, b) los pozos de captación se efectúen de acuerdo a las normas vigentes y c) la densidad neta no supere las diez unidades de vivienda por hectárea.
b. Red de cloacas: La Autoridad de Aplicación podrá exigir la instalación de plantas compactas de tratamiento de líquidos cloacales cuando se determine la posible contaminación de las napas de extracción de agua para consumo humano. En los casos en que se acepte la solución de pozos absorbentes individuales se deberá obtener el permiso de vuelco en la Cooperativa de Obras Sanitarias.
c. Energía eléctrica: se exige para las viviendas, locales de uso común y vías de circulación.
d. Tratamiento de calles y accesos: La Autoridad de Aplicación establecerá de tratamiento vial de acuerdo a los niveles de uso.

  1. Normas de ocupación

a. Densidad neta máxima en el sector destinado a loteo: ocho (8) unidades de viviendas principales por Ha.
b. Factor de ocupación del suelo (F.O.S.): 0,25
c. Factor de ocupación total (F.O.T.): 0,35
d. Retiros de Frente mínimo: 6 metros
e. Retiro lateral mínimo: 3 metros en cada lateral
f. Retiro de fondo mínimo: 10 metros
g. Altura máxima: diez metros (10 m) en los edificios con techo plano y catorce metros con cincuenta centímetros (14 m) en los edificios con techo en pendiente.

  1. Parcelamientos: Las dimensiones mínimas permitidas para las parcelas en sector destinado a loteo son las siguientes:

a. Superficie mínima: 1.200 m2 (mil doscientos metros cuadrados)
b. Lado mínimo: 20 m (veinte metros)

  1. Usos del suelo permitidos:

a. Residencial: Viviendas unifamiliares en las parcelas o Unidades Funcionales que se generen. Como máximo se podrá construir 1 vivienda principal con dependencias destinadas a huéspedes y/o caseros.
b. Equipamiento común: con destino recreativo y/o de esparcimiento a localizarse únicamente en las áreas de propiedad común. Podrán localizarse otros usos con destino a equipamiento común, en los términos del artículo XI.9.

  1. Estética:

a. Cercos: Serán de vegetación viva con una altura máxima de dos metros  (2 m). No se admite la construcción en mampostería o tabiques de ningún tipo.-
b. Aceras: Se construirán con materiales antideslizantes.

X.17.
Para las construcciones a realizarse con destino recreativo y/o de esparcimiento en las Areas Comunes a los efectos de resguardar el equilibrio entre superficies construidas y superficies libres, se adoptarán un Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) y un Factor de Ocupación Total (F.O.T.), de 0,01 calculados sobre la superficie total. En estas construcciones será obligatorio garantizar la circulación y accesibilidad a personas que se trasladan en sillas de ruedas, debiendo contar con sanitarios que permitan su uso a dichas personas.

 

 

 

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