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Desarrollo Territorial


Índice

Título 1

Título 2

Título 3


Anexo 1

Anexo 2

Anexo3

Anexo 4

Anexo 5


Modificaciones


TÍTULO II

CAPITULO V – NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION Y DE SUS RELACIONES CON EL ENTORNO

 

 

V.1.
El presente Capítulo reglamenta las condiciones generales a las que se somete la edificación por sus propias características y por su relación con el entorno.

V.2.
La edificación cumplirá las condiciones que se detallan en las Secciones componentes de este Capítulo, referentes a los aspectos siguientes:

Para los casos de lotes existentes (previos a la vigencia de este PDT) cuyas dimensiones sean inferiores al lote mínimo, neto de retiro de frente obligatorio, de la zona correspondiente y esto dificultara la aplicación de  los parámetros urbanísticos, los mismos  serán revisados a partir de un informe de la Autoridad de Aplicación a la CMGT, determinándose en caso de que la misma lo estime necesario, parámetros excepcionales.

Sección 1 – Clasificación de locales

 

V.3.
A los efectos de esta normativa, los locales componentes de los edificios se clasifican como sigue:

 

Clase

Tipo de ventilación e iluminación permitida

Locales

1

Deben iluminar y ventilar a espacio urbano

Dormitorio, dormitorio de servicio, comedor, sala, sala de estar (living room), biblioteca, estudio, oficina, consultorio, escritorio, Local para comercio y / o trabajo, gimnasio vestuario colectivo en club y/o asociación, gimnasios y demás locales usados para practicar deporte, cocina de hotel, restaurante, casa de comida, comedor colectivo y similares. Todo otro local habitable y/o de trabajo no clasificado de otro modo en este código

2

Pueden iluminar y ventilar a patio interno

Comedor diario, cocina, lavadero, cuarto de planchar, cuarto de costura, sala de espera, biblioteca privada, cuarto de juegos, estar íntimo, depósito comercial y/o industrial.

3

No se exige ventilación ni iluminación directa.

Cuartos de vestir y anexos, depósito de vivienda individual, guardarropa, pasaje, corredor, pasillo, ante-comedor, espacio para cocinar, depósito no comercial ni industrial, depósito de no más de 250 m2 de área anexo o dependiente de local siempre que forme con este una sola unidad de uso y no tenga acceso directo desde la vía pública

4

Deben ventilar al exterior aunque la ventilación puede ser realizada por conducto.

Baños y Toilettes. Despensa, sala de cirugía, sala de rayos X; sala de micrófonos para grabación de discos o cintas magnéticas, laboratorio para procesos fotográficos. Locales auxiliares para servicios generales del edificio, como ser: portería, administración, cuarto de máquinas, dependencias del personal de servicio, salas comunes de juegos infantiles. Estos locales tendrán medios de salida entre pasajes y corredores generales o públicos y no directos sobre la vía pública.

 

V.4.
La Autoridad de Aplicación clasificará por analogía cualquier local no incluido en la clasificación del Artículo anterior.
El uso de cada local es el que resulte de su ubicación y dimensiones, independientemente del que se consigna en forma arbitraria en los planos. La Autoridad de Aplicación podrá presumir el destino de los locales de acuerdo a su criterio y podrá rechazar proyectos de plantas cuyos locales acusen la intención de una división futura.

 

Sección 2 – Parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela

V.5.
Los parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela son los que determinan el emplazamiento de las distintas construcciones nuevas o resultantes de modificaciones y/o ampliaciones, que se realicen dentro de la misma.

V.6.
Los parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela son los siguientes:

V.7.

V.8.

Retiros

Avenida

Entre

Diez metros (10 m) a L.M. en ambos lados

O. Lagos – 12 de Octubre – M. Ciani – RN 8

Fortín El Zapallar

Los Mistos

Cinco metros (5 m) a L.M. en ambos lados

Chapuis

Ruta Nacional 33

Quintana

Cinco metros (5 m) a L.M. en lado par

Santa Fe

Ruta Nacional 33

Quintana

Dos metros (2 m) a L.M. en ambos lados

Quintana

Santa Fé

Marcos Ciani

Cinco metros (5 m) a L.M. en lado par

Newbery

12 de Octubre

Calle 120

 

V.9.

Retiro de Fondo =   L – 20   ³   5 m       Donde L es el largo total del terreno.
2

V.10.

V.11.
En el retiro de fondo de cada parcela será admitida una edificación secundaria separada cuatro (4) metros como mínimo de la edificación principal (Gráfico 1).
Las edificaciones secundarias a las que hace mención el Inciso anterior deberán cumplir obligatoriamente las siguientes disposiciones:

Gráfico 1

 

Sección 3 – Parámetros urbanísticos relativos a la ocupación de la parcela

 

V.12.
Los parámetros urbanísticos relativos a la ocupación de la parcela son los que definen la superficie de parcela que puede ser ocupada por edificación y la que debe permanecer libre de construcciones y son de aplicación en obras de edificación nueva y/o en remodelaciones de edificios que supongan nuevas ocupaciones de suelo.

V.13.
Los parámetros urbanísticos relativos a la ocupación de la parcela serán los siguientes:

V.14.
Se denomina Factor de Ocupación del Suelo a la relación entre la proyección sobre la cota media del terreno natural de las superficies cubierta y semicubierta edificadas y la superficie total de la parcela.

V.15.

a) La proyección horizontal sobre Planta Baja de voladizos, aleros o salientes que no superen la medida de sesenta centímetros (0,60 metros) desde el plano límite de la edificación.
b) La proyección horizontal sobre la Planta Baja de aleros, balcones y/o cuerpos salientes fuera de la Línea Municipal o de la Línea de Ochava.
c) La superficie descubierta, transitable o no, que configure la cubierta de un semi sótano y cuya cota de nivel sea igual o inferior a un metro con cincuenta centímetros (+1,50 metros) sobre cota de parcela.

V.16.

 

Sección 4 – Parámetros urbanísticos relativos a la capacidad constructiva

V.17.
Los parámetros urbanísticos relativos a la capacidad constructiva son aquellos que limitan la dimensión de las edificaciones que pueden construirse en una parcela y son de aplicación en obras de edificación nueva y/o en remodelaciones de edificios que supongan aumentos o disminuciones tanto de locales como de la superficie cubierta y/o semicubierta.

V.18.
Los parámetros urbanísticos relativos a la intensidad de la edificación serán los siguientes:

V.19.
Se denomina Factor de Ocupación Total a la relación entre las superficies cubierta y semicubierta máximas edificadas y/o a edificar y la superficie de la parcela. Los FOT a aplicar a cada parcela se ajustarán a los máximos establecidos en los Capítulos IX y X para cada zona.

V.20.

V.21.

 

Sección 5 – Parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de la edificación

V.22.
Los parámetros que se establecen en esta Sección son los que definen la organización de los volúmenes y la forma de las construcciones y son de aplicación en obras de edificación nueva y/o en ampliaciones y/o remodelaciones.

V.23.
Los parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de la edificación son los siguientes:

V.24.
A los efectos de la presente normativa se consideran tres tipologías urbanas de edificación:

V.25.

Dicha alineación sobre línea municipal puede estar definida por elementos arquitectónicos (p. ej.: pórticos).

V.26.

 

 

Gráfico 2

 

V.27.

V.28.
A los efectos de la presente normativa, en todas las zonas se señala como condición de altura solamente la máxima, pero debe entenderse que es posible edificar sin alcanzarla. Sin embargo, la Autoridad de Aplicación, con informe técnico previo de la Comisión Mixta de Gestión Territorial, creada en el Título III, podrá imponer una altura mínima en los casos en que se entienda que, de lo contrario, se está agrediendo la imagen urbana, por razones de composición.

V.29.
Se denomina Espacio Libre Urbano al espacio aéreo abierto capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión del cielo, visuales exteriores, vegetación y otros elementos coadyuvantes de la habitabilidad de los edificios.

V.30.
Los locales definidos en la Sección 1 de este Capítulo como de primera y tercera clase sólo podrán ventilar e iluminar al espacio libre urbano conformado según se especifica en los Artículos V.31, V.32 y V.33, salvo el cincuenta por ciento (50%) de los dormitorios en unidades de vivienda de más de dos (2) dormitorios, los que podrán ventilar e iluminar a Patio Auxiliar, cumpliendo las previsiones especiales previstas a tales efectos en el Artículo V.34. Si el resultado de aplicar tal porcentaje no fuera un número entero se tomará el número entero inmediato inferior.

V.31.
Se considera como Espacio Libre Urbano:

V.32.

V.33.
Se consideran extensiones del Espacio Libre Urbano aquellos patios apendiculares abiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio. La abertura (a) de unión en el espacio urbano, deberá ser igual o mayor que dos veces la profundidad (p) del patio (Gráfico 5).

Gráfico 3 – Determinación del Espacio Libre Urbano entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados dentro de la misma parcela

 

 


Gráfico 4 – Determinación del Espacio Libre Urbano en edificios de perímetro libre y semi libre.

 

Gráfico 5 - Patios apendiculares del Espacio Libre Urbano

 

V.34.
Se denominan Patios Auxiliares a las áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones no son aptas para conformar el Espacio Libre Urbano. A tales patios pueden iluminar y ventilar los locales de las clases segunda, tercera y cuarta definidos en la Sección 1 de este Título, como así también los dormitorios en las proporciones contempladas en el Artículo V.30.

V.35.
El dimensionamiento del Patio Auxiliar se rige por las siguientes condiciones:

 

 

Gráfico 6 – Patio Auxiliar

 

Patio Auxiliar

Extensión apendicular del patio auxiliar

 

V.36.

V.37.

V.38.

 

Sección 6 – Parámetros relativos al estacionamiento privado de los vehículos y a los espacios para carga y descarga

 

Subsección 1 – Parámetros de estacionamiento de vehículos

V.40.
Estacionamiento privado es el destinado a la provisión de las plazas exigidas como dotación al servicio de los usos de un edificio. Su régimen de utilización predominante es el estable, en el que sus usuarios acceden a plazas generalmente determinadas.

V.41.

 

Subsección 2 – Parámetros de carga y descarga

V.42.
Todo uso que por su índole implique la necesidad de maniobras de vehículos de carga deberá contar con la provisión de espacios adecuados para que las operaciones de carga y descarga se cumplan obligatoriamente dentro de la parcela y de forma de no afectar el tránsito en la vía pública. Se entiende por tales operaciones además de la carga y descarga propiamente dicha de los vehículos, las maniobras que estos tengan que realizar para salir marcha adelante y la espera de los mismos.

V.43.

 

Subsección 3 – Casos especiales

 

V.44.

V.45.
Quedan exceptuados de cumplir las dotaciones de estacionamiento de vehículos y de carga y descarga fijadas en este Capítulo y en el Anexo 2, los casos siguientes:

 

 

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