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Desarrollo Territorial


Índice

Título 1

Título 2

Título 3


Anexo 1

Anexo 2

Anexo3

Anexo 4

Anexo 5


Modificaciones


TÍTULO II

CAPITULO VII – PARCELAMIENTOS

 

Sección 1 – Disposiciones generales

VII.1.
El presente Capítulo tiene por objeto regular el parcelamiento del suelo en las Áreas Urbana, Suburbana y Rural.

VII.2.
Los proyectos de parcelamiento deben abarcar la totalidad de los lotes y/o fracciones afectadas por los mismos.

VII.3.

  1. Cuando las características técnicas y legales del parcelamiento lo impongan, a criterio de la Secretaría de Obras Públicas y Planeamiento, ésta podrá requerir la intervención de otros Organismos, Reparticiones Públicas o Entidades Privadas que en cumplimiento de sus funciones deban expedirse sobre algún aspecto particular del proyecto.
  2. Las constancias de intervención de otras Reparticiones serán previas al visado de la Secretaría de Obras Públicas y Planeamiento y tendrán vigencia por el término de ciento ochenta (180) días corridos desde su emisión, salvo que la intervención expresamente fije otro plazo de vigencia.
  3. La intervención o visación prevista en los incisos anteriores deberá realizarse en una copia del proyecto.

VII.4.
Para la aprobación de un loteo que, a criterio de la Autoridad de Aplicación, pueda producir impactos relevantes en la estructura urbana, el Departamento Ejecutivo Municipal, podrá exigir al propietario la elaboración de un Estudio de Impacto Ambiental, teniendo en cuenta la disponibilidad y efectos sobre la circulación y el transporte público, el acceso a equipamientos públicos, las condiciones de saneamiento, las condiciones físico - ambientales y otros aspectos técnicos relevantes.

 

Sección 2 – Parcelamientos en Areas Urbana y Suburbana

 

VII.5.
Está prohibido el parcelamiento para fines o usos urbanos y suburbanos:

  1. En los terrenos anegadizos y/o sujetos a inundaciones. Esta condición se modificará cuando a criterio de la Secretaría de de Obras Públicas y Planeamiento puedan ser tomadas todas las providencias y ejecutadas todas las obras necesarias para asegurar el escurrimiento de las aguas o la protección contra las inundaciones sin afectación de linderos.
  2. En terrenos que hayan sido rellenados con material que no permita garantizar la compacidad y/o estabilidad ó que resulte nocivo para la salud, sin que sean previamente saneados.
  3. En terrenos donde las condiciones topográficas, geológicas e hidrológicas no aconsejan su edificación.

VII.6.
Para la aprobación de todo parcelamiento se exigirá:
1. Cotas de nivel interiores y pendientes que garanticen el correcto escurrimiento de las aguas sin afectar a linderos, relacionadas a cotas del Instituto Geográfico Militar (I.G.M.) o puntos fijos de la ciudad.
2. Proyecto de cordón cuneta y desagües pluviales vinculados a la referencia altimétrica que especifique la Secretaría de Obras Públicas y Planeamiento.

VII.7.
Cuando el proyecto de parcelamiento exija realizar obras de relleno y terraplenado en que las cotas naturales del terreno sean alteradas, deberán ser demostrados y asegurados:

  1. La inexistencia de prejuicio al medio físico paisajístico del entorno al terreno.
  2. La protección contra erosión de los terrenos sometidos a las obras.
  3. Las condiciones físicas óptimas para la implantación de edificaciones en las áreas rellenadas y terraplenadas.

En los casos previstos en este Artículo, será obligatoria la presentación de un proyecto de ingeniería cuyos contenidos reglamentará el Departamento Ejecutivo que formará parte de este código.

VII.8.
Los parcelamientos se diseñarán considerando las siguientes disposiciones:

  1. Las dimensiones de las parcelas se ajustarán a los mínimos establecidos en los Capítulos IX y X para cada zona y observarán en todos los casos una relación entre ancho y profundidad no inferior a un cuarto (1/4). En parcelas de esquina se considerará como ancho mínimo al lado menor.
  2. Podrá admitirse excepciones a esta disposición cuando la anexión a una parcela lindera permita:
  3. sanear un título afectado por una invasión de linderos materializada por una construcción de difícil remoción;
  4. evitar que entre edificios construidos en parcelas linderas queden pasillos de dimensiones menores a las exigidas;
  5. mejorar una relación ancho/profundidad inferior a 1/5, siempre que la parcela remanente mantenga la superficie mínima establecida;
  6. transferir superficies entre parcelas linderas que faciliten una solución urbanística mejor que la anterior.
  7. Asimismo podrán admitirse excepciones a lo dispuesto en el Inciso 1 cuando la Autoridad de Aplicación entienda, con razones fundadas, que la solución geométrica adoptada facilita una solución urbanística adecuada. Esta excepción solo será aplicable al 15% de las parcelas resultantes.
  8. Todas las parcelas deberán tener acceso directo desde vía pública y, en el caso de aquellas urbanizaciones especiales previstas en el Capítulo XI, desde los espacios circulatorios comunes al conjunto de los usuarios. Sólo podrán crearse parcelas sin salida a vía pública cuando tengan por objeto incorporarse a una parcela lindera y siempre que la parcela remanente mantenga la superficie mínima exigida para su zona y que no originen quiebres o martillos que impliquen una solución inconveniente.
  9. Las subdivisiones de parcelas edificadas deberán observar las mismas disposiciones que las de las parcelas baldías. Para efectuar las mismas deberá contarse con plano de obra municipal aprobado y actualizado.
  10. En el diseño de las parcelas se seguirán las siguientes disposiciones:
  11. El frente mínimo se medirá normalmente a una de las divisorias laterales desde el punto en que la otra encuentra la alineación del frente.
  12. Las líneas divisorias de las parcelas deberán ser preferentemente normales a las alineaciones del frente de las mismas.
  13. La distancia entre las divisorias no será menor que el frente mínimo en toda la profundidad de la parcela en lo posible. Las divisorias tendrán el menor número de vértices y la configuración de las parcelas resultantes será regular.

VII.9.
En los parcelamientos ejecutados dentro del Area Urbana ó Suburbana, se admitirá que hasta el 10% de las parcelas proyectadas se beneficien con una tolerancia del diez por ciento (10%) de la longitud para el frente mínimo y del quince por ciento (15%) de la superficie para la superficie mínima. Esta tolerancia será permitida solamente cuando las condiciones de la totalidad de la manzana impidan el estricto cumplimiento del dimensionado que corresponda y no se admitirá como fundamento para futuras concesiones en otras subdivisiones de la misma parcela.

VII.10.
Estarán exceptuados de cumplimentar las disposiciones de dimensionado de parcelas, los inmuebles que formen parte de conjuntos habitacionales ó de programas de regularización urbana surgidos de planes oficiales. Estos casos se regirán por una reglamentación especial.

VII.11.
En todo nuevo loteo realizado en Area Urbana ó Suburbana los propietarios de las parcelas involucradas deberán ceder gratuitamente al Municipio los espacios destinados a vías de circulación, que aseguren la continuidad de la trama vial urbana vigente y/o planificada.

VII.12.
En la apertura de vías públicas, las dimensiones se ajustarán a lo dispuesto en el Capítulo IV de este Título. En su diseño y distribución, el proyecto considerará el previsible tránsito futuro de la zona, las condiciones topográficas locales, la normal evacuación de las aguas pluviales hacia líneas de drenaje natural o hacia instalaciones de desagües pluviales y las disposiciones que se indican a continuación:

  1. En las Áreas Urbana y Suburbana será obligatorio mantener la continuidad vial correspondiente al amanzanamiento existente o planificado por la Autoridad de Aplicación. En todo parcelamiento, la línea de frente de las parcelas deberá retirarse hasta una distancia del eje de la vía pública, igual a la mitad del ancho fijado para la misma en el Capítulo IV. En los casos en que el eje no se encuentre perfectamente definido, se tomará como tal el eje de la franja de camino o el que indique la Autoridad de Aplicación.
  2. En el Area Suburbana será obligatorio el cumplimiento del trazado presuntivo (Plano 1 del Anexo 6 – Anexo Gráfico). En todo loteo suburbano deberá proyectarse un futuro loteo urbano en el que se afectarán los terrenos donde se diseñan las calles
  3. En los proyectos de parcelamientos en Áreas Urbana y Suburbana podrán incluirse, en forma complementaria y sin que esto afecte la continuidad vial del amanzanamiento existente, vías terciarias y de servicio. En estos casos se cumplirá con las dimensiones que fija el Capítulo IV del presente Título.
  4. En el Area Urbana los casos que por causas debidamente justificadas no se pudiera mantener la continuidad vial correspondiente al amanzanamiento existente y/o en aquellos que por diseño particular se incluyesen calles terciarias y/o de servicio, las manzanas que se conformen cumplirán los siguientes requisitos:
  5. lado mínimo: 50 m.
  6. lado máximo: 150 m.
  7. En las Areas Suburbanas las manzanas que se conformen cumplirán los siguientes requisitos:
  1. Superficie máxima: cuarenta mil metros cuadrados (40.000 m2)
  2. Lado mínimo: cien metros (100 m)

VII.13.

        1. En todos los casos la ochava mínima no podrá ser inferior a seiscientos centímetros (600 cm) de desarrollo longitudinal, como resultado de la hipotenusa, por la proyección de cuatrocientos veinticuatro centímetros por cada lado, en ángulo recto y desde el vértice de esquina. Para lotes irregulares las dimensiones serán las expresadas en el Reglamento de Edificación, según los ángulos de las calles.
        2. La superficie triangular definida por la ochava y las Líneas Municipales convergentes, será en todos los casos, de cesión gratuita y obligatoria hasta tres metros de altura, formando parte de la vía pública, y por lo tanto no computable como espacio libre de edificación de la superficie de la parcela.

VII.14.
En todo nuevo parcelamiento realizado en el Area Urbana y Suburbana, los propietarios de las parcelas involucradas deberán ceder gratuitamente a la Municipalidad de Venado Tuerto los espacios para ser destinados a reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público y a espacios verdes y libres públicos, según el siguiente detalle:

  1. Cesión del 10% (diez por ciento) de la superficie total de la/s parcela/s origen para ser destinadas a espacios verdes y libres públicos; y,
  2. Cesión del 5% (cinco por ciento) de la superficie total de la/s parcela/s de origen, para ser destinado como reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público.

El máximo de cesión de la suma de espacios públicos, incluidas las calles, será del 40 % del título.

VII.15.
En todos los casos de parcelamientos, la localización de las cesiones con destino a vías de circulación, espacios verdes y libres públicos y reservas para equipamiento comunitario de uso público, será determinada por el Departamento Ejecutivo Municipal, el que podrá decidir su agrupamiento a fin de conformar un bloque único.

VII.16.
Las cesiones destinadas a espacios verdes y libres públicos y a reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público, deberán contemplar las siguientes disposiciones:

  1. No serán computadas como espacios verdes y libres públicos las superficies correspondientes a canteros centrales a lo largo de las calles o aquellos pertenecientes a rotondas.
  2. No serán aceptadas superficies ubicadas en fajas no edificables frente a canales, cursos de agua, rutas de jurisdicción nacional o provincial y en parcelas no edificables afectadas por líneas de transmisión de energía eléctrica, gasoductos u otra infraestructura de propiedad pública o privada.
  3. Las áreas transferidas al Municipio deben tener, como mínimo, 12 (doce) metros de frente y acceso directo desde una calle.
  4. Deberán situarse en parcelas de terrenos que tengan la mejor configuración topográfica y calidad natural.

VII.17.
Cuando en el loteo se cumpla por etapas con la provisión de los servicios de infraestructura previstos en esta Ordenanza, se observará que:

  1. En el área no alcanzada por uno o varios de los servicios, se delimiten los amanzanamientos y cesión de las calles y ochavas necesarias y suficientes para dar continuidad a la urbanización por subdivisión simple de los bloques creados en ella.
  2. La cesión de espacios verdes y libres públicos y de reservas para la localización de equipamiento comunitario cumplimente los requisitos previstos por este Plan para la totalidad de la superficie parcelaria origen.

VII.18.

  1. Las cesiones con destino a espacios verdes y libres públicos y reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público podrán estar localizadas fuera del área del parcelamiento siempre que, a criterio del Municipio, se cumplan las siguientes condiciones:
  2. Cuando permita satisfacer de mejor forma el destino establecido.
  3. Cuando se persiga la conformación de reservas de mayor dimensión.
  4. Cuando estén ubicadas en mejor situación para satisfacer el interés público.
  5. En todos los casos previstos en este Artículo, la superficie parcelaria a ceder fuera del área del parcelamiento tendrán un valor de mercado, establecido en pesos por metro cuadrado, igual o mayor a las parcelas ubicadas dentro del área de parcelamiento.

VII.19.
Cuando la sumatoria de las superficies a ceder con destino a espacios verdes de uso público y reserva de uso público, sea inferior a la superficie de la parcela mínima de la zona, la cesión no será exigida.

VII.20.

  1. En todo loteo en el Area Urbana será obligatoria la dotación de, como mínimo, los siguientes servicios de infraestructura: arbolado público y forestación de los espacios verdes donados, agua potable por red, electricidad, alumbrado público, cordón cuneta y mejorado vial, cloacas y, asimismo,  proyecto de pavimento. La ejecución de los proyectos de cloacas quedarán supeditados al dictamen que la Autoridad de Aplicación dará para cada caso en particular.
  2. En todo loteo en el Area Suburbana será obligatoria la dotación de, como mínimo, los siguientes servicios de infraestructura: arbolado público, electricidad, alumbrado público y, asimismo,  proyectos de: cordón cuneta , pavimento, cloacas y agua potable. La ejecución de los proyectos de cloacas y agua potable quedarán supeditados al dictamen que la Autoridad de Aplicación dará para cada caso en particular. 
  3. En todos los casos los proyectos de infraestructura deberán elaborarse de acuerdo a lo reglamentado por la Secretaría de Obras Públicas y Planeamiento.

Para el caso de aquellos propietarios que no estuvieran en condiciones económicas de efectuar las presentaciones del loteo, mensuras, o hacerse cargo de los eventuales servicios exigidos etc, se faculta al Departamento Ejecutivo Municipal para que, ad referendum del Concejo Municipal, haga cargo a la Municipalidad de Venado Tuerto de esos costos, compensando por convenio con el propietario dicho costo.. Dicha superficie se adicionará a las que por Ordenanza corresponde para loteos en general.

VII.21.

  1. Para la ejecución de las obras de infraestructura previstas en el Artículo anterior, el propietario deberá ofrecer una garantía por un valor equivalente al total de las obras presentadas en el proyecto más el 50 % de dicho valor en concepto de riesgo eventual y el cronograma físico-financiero que lo acompañará, refrendado en convenio especial firmado con el DEM y aprobado por el Concejo Municipal.
  2. La garantía a la que se refiere el Inciso anterior será ofrecida por el propietario según las modalidades especificadas a continuación:
  3. En dinero en depósito indisponible.
  4. En títulos públicos.
  5. A través de un seguro de caución en companias a satisfacción del municipio.
  6. En materiales depositados a nombre del municipio en proveedores previamente aceptados a solo juicio de la MVT

VII.22.

  1. Cumplido el cronograma de obras, la garantía podrá ser restituida, después de haber sido efectuada la inspección y aprobación por parte del municipio  y/o las empresas competentes en materia de provisión y distribución de agua y saneamiento, de gas natural y de energía eléctrica.
  2. A criterio del Departamento Ejecutivo Municipal, la garantía prevista en el punto  VII.21 puede ser liberada parcialmente a medida que las obras fueran ejecutadas y aprobadas por los organismos y/o empresas antedichas, respetando los porcentajes de obra correspondientes.

VII.23.
En los casos que el propietario optara por no presentar las garantías establecidas en los Artículos VII.21. y VII.22., la aprobación e inscripción final de la mensura se producirá con posterioridad a la ejecución y aprobación de la totalidad de las obras de infraestructura previstas en el proyecto de parcelamiento.

VII.24.
No se permitirá la aprobación de un nuevo parcelamiento por parte del propietario o cualquier otra persona física o jurídica, que tenga aprobado un parcelamiento cuyas obras de provisión de infraestructura se encuentren con atrasos significativos en el cronograma de ejecución o presenten otro tipo de irregularidades. Tampoco serán admitidos en el caso de personas jurídicas cuyos integrantes esten comprendidos en esos incumplimientos

VII.25.
En el cartel de obra del loteo deberá obligatoriamente constar las siguientes informaciones:

  1. Número de expediente municipal y fecha del visado municipal.
  2. Número de plano de mensura y fecha de registración definitiva por parte de la autoridad provincial competente.
  3. Detalle de las obras que serán ejecutadas.
  4. Fecha y plazo de inicio y terminación de las obras de responsabilidad del propietario.

 

Sección 3 – Parcelamientos en Area Rural

VII.26.

  1. Los parcelamientos en el Area Rural de Venado Tuerto se regirán por las leyes provinciales 9.319/83 y 12.749/07 o las normas legales que en el futuro las modifiquen y/o reemplacen.
  2. En todos los casos dichos parcelamientos deberán proyectarse respetando en un todo la preservación del paisaje y de productividad las actividades primarias según se reglamenta en los Artículos I.4., IX.23. y IX.24. del presente título.

 

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